Kiếm tiền từ đầu tư bất động sản

Khi nói đến việc kiếm tiền từ đầu tư bất động sản, chỉ có một số cách để thực hiện. Mặc dù các khái niệm rất đơn giản để hiểu, nhưng đừng để bị lừa khi nghĩ rằng chúng có thể dễ dàng triển khai và thực thi. Hiểu biết về những điều cơ bản của bất động sản có thể giúp các nhà đầu tư làm việc để tối đa hóa thu nhập của họ. Bất động sản mang đến cho nhà đầu tư một loại tài sản danh mục đầu tư khác, tăng tính đa dạng hóa và có thể hạn chế rủi ro nếu được tiếp cận đúng cách.

Có ba cách chính mà các nhà đầu tư có thể kiếm tiền từ bất động sản:

1. Sự gia tăng giá trị tài sản
2. Thu nhập cho thuê thu được do cho người thuê thuê tài sản
3. Lợi nhuận tạo ra từ hoạt động kinh doanh phụ thuộc vào bất động sản

Tất nhiên, luôn có những cách khác để thu lợi nhuận trực tiếp hoặc gián tiếp từ việc đầu tư bất động sản, chẳng hạn như học cách chuyên sâu hơn về các lĩnh vực bí truyền hơn như chứng nhận thế chấp thuế. Tuy nhiên, ba khoản được liệt kê ở trên chiếm phần lớn thu nhập thụ động và vận may cuối cùng - có được trong ngành bất động sản.

Bất động sản tăng giá trị tài sản

Đầu tiên, điều quan trọng là bạn phải hiểu rằng giá trị tài sản không phải lúc nào cũng tăng. Sự thiếu hụt gia tăng tài sản này có thể trở nên rõ ràng một cách rõ ràng trong các giai đoạn như cuối những năm 1980 và đầu những năm 1990, và những năm 2007-2009 khi thị trường bất động sản sụp đổ. Trên thực tế, trong nhiều trường hợp, giá trị tài sản hiếm khi vượt qua lạm phát - sự gia tăng giá trung bình trong một nền kinh tế.

Ví dụ: nếu bạn sở hữu một bất động sản trị giá 500.000 đô la và lạm phát là 3%, tài sản của bạn có thể được bán với giá 515.000 đô la (500.000 đô la x 1,03%), nhưng bạn không giàu hơn bất kỳ năm ngoái nào. Có nghĩa là, bạn vẫn có thể mua cùng một lượng sữa, bánh mì, pho mát, dầu, xăng và các mặt hàng khác (đúng, pho mát có thể giảm trong năm nay và xăng tăng, nhưng mức sống của bạn sẽ gần như không đổi). Lý do là khoản thu 15.000 đô la không có thật. Nó là danh nghĩa và không có tác động thực sự vì sự gia tăng là do lạm phát chung.

Lạm phát và đầu tư bất động sản

Khi lạm phát xảy ra, một đô la có ít sức mua hơn. Điều đó xảy ra bởi vì chính phủ phải tạo ra tiền in khi họ chi tiêu nhiều hơn số tiền thu được thông qua thuế. Tất cả đều bằng nhau, theo thời gian, điều này dẫn đến mỗi đồng đô la mất giá và trở nên ít giá trị hơn so với trước đây.

Một trong những cách mà các nhà đầu tư bất động sản tiết kiệm nhất có thể kiếm tiền trong lĩnh vực bất động sản là tận dụng một tình huống dường như cứ vài thập kỷ lại tăng lên. Họ làm điều này khi lạm phát được dự đoán sẽ vượt quá lãi suất hiện tại của nợ dài hạn. Trong thời gian này, bạn có thể thấy mọi người sẵn sàng đánh bạc bằng cách mua tài sản, vay tiền để tài trợ cho việc mua sắm và sau đó chờ đợi lạm phát tăng .

Khi lạm phát tăng cao, các nhà đầu tư này có thể trả các khoản thế chấp bằng đô la có giá trị thấp hơn nhiều. Tình huống này thể hiện sự chuyển giao từ người tiết kiệm sang người mắc nợ. Bạn đã thấy rất nhiều nhà đầu tư bất động sản kiếm tiền theo cách này trong những năm 1970 và đầu những năm 1980. Lạm phát đã vượt khỏi tầm kiểm soát cho đến khi Paul Volcker Jr. - Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang từ năm 1979 đến năm 1987 - lấy lại con số 2x4 và đưa nó được kiểm soát bằng cách tăng mạnh lãi suất.

Các giao dịch mua tỷ lệ giới hạn được điều chỉnh theo chu kỳ

Bí quyết là mua khi lãi suất trần được điều chỉnh theo chu kỳ - tỷ suất lợi nhuận trên một khoản đầu tư bất động sản - là hấp dẫn. Bạn mua khi bạn nghĩ rằng có một lý do cụ thể nào đó mà một ngày nào đó một phần bất động sản cụ thể sẽ có giá trị cao hơn tỷ lệ vốn hóa hiện tại cho thấy nó nên như vậy.

Ví dụ: các nhà phát triển bất động sản có thể xem xét một dự án hoặc sự phát triển, tình hình kinh tế xung quanh dự án đó hoặc giá của bất động sản đó và xác định thu nhập cho thuê trong tương lai để hỗ trợ việc định giá hiện tại. Giá trị hiện tại có thể có vẻ quá đắt dựa trên các điều kiện hiện tại xung quanh sự phát triển. Tuy nhiên, vì họ hiểu về kinh tế, các yếu tố thị trường và người tiêu dùng, những nhà đầu tư này có thể nhìn thấy khả năng sinh lời trong tương lai.

Bạn có thể đã thấy một khách sạn cũ khủng khiếp trên một mảnh đất rộng lớn được biến thành một trung tâm mua sắm sầm uất với các tòa nhà văn phòng bơm ra tiền thuê đáng kể cho chủ sở hữu. Không có những dòng tiền đó, giá trị hiện tại ròng, bạn đang đầu cơ ở một mức độ nào đó, bất kể bạn nói với bản thân mình điều gì. Bạn sẽ yêu cầu lạm phát đáng kể theo đơn vị tiền tệ danh nghĩa - nếu bạn đang sử dụng nợ để tài trợ cho việc mua hàng - để bảo lãnh cho bạn. Bạn cũng có thể phụ thuộc vào một số loại sự kiện có xác suất thấp để giải quyết có lợi cho bạn.

Cho thuê đầu tư bất động sản

Kiếm tiền từ việc thu tiền thuê nhà đơn giản đến nỗi mọi đứa trẻ 6 tuổi đã từng chơi trò chơi Monopoly đều hiểu được cách thức hoạt động của những điều cơ bản. Nếu bạn sở hữu một ngôi nhà, tòa nhà căn hộ, tòa nhà văn phòng, khách sạn hoặc bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào khác, bạn có thể tính tiền thuê người để cho phép họ sử dụng tài sản hoặc cơ sở đó.

Tất nhiên, đơn giản và dễ dàng không giống nhau. Nếu bạn sở hữu các tòa nhà chung cư hoặc nhà cho thuê, bạn có thể thấy mình phải đối phó với mọi thứ, từ nhà vệ sinh hỏng cho đến người thuê vận hành phòng thí nghiệm meth.Nếu bạn sở hữu trung tâm thương mại dải hoặc tòa nhà văn phòng, bạn có thể phải đối phó với việc một doanh nghiệp thuê từ bạn sắp phá sản. Nếu bạn sở hữu các nhà kho công nghiệp, bạn có thể thấy mình phải đối mặt với các cuộc điều tra về môi trường đối với hành động của những người thuê đã sử dụng tài sản của bạn. Nếu bạn sở hữu các đơn vị lưu trữ, trộm cắp có thể là một mối quan tâm. Đầu tư bất động sản cho thuê không phải là loại hình bạn có thể gọi điện và mong đợi mọi thứ diễn ra tốt đẹp.

Sử dụng tỷ lệ giới hạn để so sánh các khoản đầu tư

Tin tốt là có những công cụ có sẵn giúp so sánh giữa các khoản đầu tư bất động sản tiềm năng dễ dàng hơn. Một trong những thứ này sẽ trở nên vô giá đối với bạn trong hành trình kiếm tiền từ bất động sản là một tỷ lệ tài chính đặc biệt được gọi là tỷ suất vốn hóa (tỷ lệ vốn hóa). Tỷ suất sinh lợi cho thấy tỷ suất sinh lợi của một khoản đầu tư bất động sản thương mại. Tỷ suất này được lấy từ thu nhập ròng mà bất động sản đó sẽ tạo ra.

Nếu một bất động sản kiếm được 100.000 đô la mỗi năm và được bán với giá 1.000.000 đô la, bạn sẽ chia thu nhập (100.000 đô la) cho thẻ giá (1.000.000 đô la) và được 0,1, hoặc 10%. Điều đó có nghĩa là tỷ lệ giới hạn của bất động sản là 10%, hoặc bạn sẽ kiếm được 10% kỳ vọng cho khoản đầu tư của mình nếu bạn thanh toán bất động sản hoàn toàn bằng tiền mặt và không nợ.

Giống như một cổ phiếu cuối cùng chỉ có giá trị hiện tại ròng trong các dòng tiền chiết khấu của nó, thì một bất động sản cuối cùng cũng có giá trị là:

• Tiện ích mà tài sản tạo ra cho chủ sở hữu của nó
• Dòng tiền hiện tại ròng mà nó tạo ra tương ứng với giá phải trả

Thu nhập cho thuê như một Biên độ An toàn

Thu nhập cho thuê có thể là mức an toàn bảo vệ bạn trong thời kỳ kinh tế suy thoái hoặc sụp đổ. Một số loại hình đầu tư bất động sản có thể phù hợp hơn cho mục đích này. Tiền thuê nhà và tiền thuê nhà có thể là thu nhập tương đối an toàn.

Quay lại cuộc thảo luận trước đó của chúng ta - về những thách thức kiếm tiền từ bất động sản - các tòa nhà văn phòng có thể đưa ra một minh họa. Thông thường, những tài sản này liên quan đến hợp đồng thuê dài hạn, nhiều năm. Mua đúng giá, đúng thời điểm, đúng người thuê và thời hạn thuê, và bạn có thể vượt qua sự sụp đổ của bất động sản. Bạn sẽ thu thập séc cho thuê trên mức trung bình mà các công ty cho thuê của bạn phải cung cấp vẫn còn do hợp đồng thuê mà họ đã ký - ngay cả khi có mức giá thấp hơn ở những nơi khác. Tuy nhiên, hãy sai lầm và bạn có thể bị khóa ở mức lợi nhuận dưới mệnh giá rất lâu sau khi thị trường phục hồi.

Tiền từ hoạt động kinh doanh bất động sản

Cách cuối cùng để kiếm tiền từ đầu tư bất động sản liên quan đến các dịch vụ và hoạt động kinh doanh đặc biệt. Nếu sở hữu một khách sạn, bạn có thể bán phim theo yêu cầu cho khách của mình. Nếu bạn sở hữu một tòa nhà văn phòng, bạn có thể kiếm tiền từ máy bán hàng tự động và nhà để xe. Nếu bạn sở hữu một tiệm rửa xe, bạn có thể kiếm tiền từ máy hút bụi có kiểm soát thời gian.

Những khoản đầu tư này hầu như luôn đòi hỏi kiến ​​thức chuyên môn phụ. Ví dụ, một số người dành toàn bộ sự nghiệp của mình để chuyên thiết kế, xây dựng, sở hữu và vận hành tiệm rửa xe. Đối với những người vươn lên hàng đầu trong lĩnh vực của họ và hiểu được sự phức tạp của một thị trường cụ thể, cơ hội kiếm tiền có thể là vô tận.

Ý tưởng đầu tư bất động sản khác

Tuy nhiên, các cơ hội đầu tư khác vẫn tồn tại trong bất động sản. Bạn có thể đầu tư vào ủy thác đầu tư bất động sản (REIT). REIT được giao dịch công khai phát hành cổ phiếu và được giao dịch trên một sàn giao dịch, trong khi REIT tư nhân hoặc REIT không giao dịch không có sẵn trên bất kỳ sàn giao dịch nào. Tất cả các loại REIT sẽ tập trung vào các lĩnh vực cụ thể của thị trường bất động sản, chẳng hạn như viện dưỡng lão hoặc trung tâm mua sắm. Ngoài ra còn có một số quỹ giao dịch trao đổi (ETF) và quỹ tương hỗ nhắm mục tiêu đến nhà đầu tư bất động sản bằng cách đầu tư vào REIT và các khoản đầu tư khác trong lĩnh vực bất động sản.