Ưu và nhược điểm của Chứng khoán Thế chấp Thương mại

NộI Dung

• CMBS là gì?
• Tiềm năng trở lại của CMBS
• Rủi ro của CMBS
• Cách đầu tư vào CMBS

Được đánh giá bởi Michael Boyle là một chuyên gia tài chính giàu kinh nghiệm với hơn 9 năm làm việc với Kế hoạch tài chính, Công cụ phái sinh, Cổ phiếu, Thu nhập cố định, Quản lý Dự án và Phân tích. Bài báo được đánh giá vào ngày 24 tháng 9 năm 2020 Đọc The Balance’s

Chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp thương mại (CMBS) là một loại bảo đảm có thu nhập cố định được thế chấp bằng các khoản vay bất động sản thương mại. Các khoản vay này thường dành cho các tài sản thương mại, chẳng hạn như cao ốc văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, tòa nhà chung cư và nhà máy. Chúng không giống với các sản phẩm MBS dân dụng dưới chuẩn đã góp phần vào sự sụp đổ tín dụng vào cuối năm 2007. CMBS chiếm khoảng 2% tổng thị trường thu nhập cố định của Hoa Kỳ tính đến năm 2016.

CMBS là gì?

CMBS được tạo ra khi một ngân hàng nhận một nhóm các khoản vay trên sổ sách của mình, gộp chúng lại với nhau, sau đó bán chúng ở dạng chứng khoán hóa như một loạt trái phiếu. Mỗi chuỗi thường sẽ được tổ chức theo "đợt" - suy nghĩ "phân đoạn" - từ CMBS được xếp hạng cao nhất, rủi ro thấp nhất hoặc "vấn đề cấp cao" đến CMBS có rủi ro cao nhất, được xếp hạng thấp nhất.

Vấn đề cấp cao đầu tiên là nhận các khoản thanh toán gốc và lãi, trong khi các vấn đề cấp dưới nhất sẽ là vấn đề đầu tiên chịu lỗ nếu người vay không trả được nợ. Nhà đầu tư chọn vấn đề mà họ đầu tư dựa trên lợi suất mong muốn và khả năng chịu rủi ro của họ.

Tiềm năng trở lại của CMBS

Chứng khoán hóa khoản vay rất hữu ích theo nhiều cách. Nó cho phép các ngân hàng cho vay nhiều hơn, nó cung cấp cho các nhà đầu tư tổ chức một giải pháp thay thế có lợi suất cao hơn cho trái phiếu chính phủ và giúp những người đi vay thương mại dễ dàng tiếp cận nguồn vốn hơn.

CMBS cung cấp cho các nhà đầu tư một giải pháp thay thế cho ủy thác đầu tư bất động sản hoặc REIT như một cách thuận tiện để đầu tư vào thị trường bất động sản Hoa Kỳ. Có sự khác biệt đáng kể giữa hai khoản đầu tư. REIT là cổ phiếu trong khi CMBS là chứng khoán nợ. Một lợi thế của CMBS hoặc REIT là CMBS cung cấp tỷ lệ hoàn vốn được đảm bảo trong khi REIT thì không.

CMBS viết sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 có xu hướng lớn hơn và được đặc trưng bởi các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành nghiêm ngặt hơn. Một lợi thế có thể có khác của CMBS trên thị trường trái phiếu là họ thường mang lại lợi nhuận cao hơn trái phiếu doanh nghiệp hoặc trái phiếu chính phủ.

Các khoản cho vay CMBS thường có thời hạn cố định. Người vay không thể hoàn trả sớm chúng mà không bị phạt. Do đó, CMBS thường cung cấp rủi ro thanh toán trước thấp hơn đáng kể so với chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp tại khu dân cư được đảm bảo bằng thế chấp trên các căn nhà dành cho một gia đình.

Rủi ro trả trước là khả năng lãi suất giảm sẽ khiến người vay phải tái cấp vốn và trả lại các khoản thế chấp cũ của họ sớm hơn dự kiến. Điều này sẽ khiến nhà đầu tư nhận được lợi nhuận thấp hơn dự đoán.

Rủi ro của CMBS

Như trường hợp của trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại có nguy cơ vỡ nợ. Nếu những người đi vay cơ bản không thanh toán tiền gốc và lãi, nhà đầu tư CMBS có thể bị thua lỗ. Rủi ro của các vấn đề riêng lẻ có thể thay đổi tùy theo sức mạnh của thị trường bất động sản trong khu vực cụ thể nơi khoản vay được khởi tạo, cũng như vào ngày phát hành.

Ví dụ, các chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại được phát hành trong thời kỳ đỉnh cao của thị trường hoặc vào thời điểm mà các tiêu chuẩn bảo lãnh phát hành thấp có khả năng gây ra rủi ro cao hơn. CMBS cũng có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi sự yếu kém của thị trường bất động sản, như trường hợp của năm 2008 và 2009. Cho vay của CMBS cạn kiệt sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhưng nó dần trở lại khi điều kiện thị trường được cải thiện.

CMBS cung cấp cho các nhà đầu tư một phương thức đầu tư hợp pháp vào bất động sản Hoa Kỳ, nhưng nếu họ được đánh giá không chính xác hoặc đại diện không trung thực, họ có thể gây ra những rủi ro không thể đền bù cho người mua giống như MBS định mệnh đe dọa nền kinh tế Hoa Kỳ trong cuộc Đại suy thoái năm 2008 .

Cách đầu tư vào CMBS

Mặc dù bạn có thể hình dung đầu tư vào chứng khoán được bảo đảm bằng thế chấp thương mại, nhưng chúng thường chỉ được sở hữu bởi các nhà đầu tư giàu có, các tổ chức đầu tư hoặc người quản lý của các Quỹ giao dịch hoán đổi hoặc ETF. Một số quỹ ETF chuyên về MBS và ít nhất một-Quỹ trái phiếu iShares Barclays CMBS (mã chứng khoán: CMBS) -chỉ đầu tư vào chứng khoán thương mại được bảo đảm bằng thế chấp. Đối với các nhà đầu tư nhỏ lẻ, các quỹ ETF này có thể là cách tốt nhất để đầu tư vào các chứng khoán nợ này vì chúng có rủi ro đa dạng hợp lý mà không cần đầu tư lớn.

Xem hiệu quả hoạt động của quỹ cũng như hoạt động lịch sử chung của MBS trước khi xem xét một khoản đầu tư MBS cụ thể và cụ thể là một khoản đầu tư CMBS. Đảm bảo rằng bạn cảm thấy thoải mái với những rủi ro tiềm ẩn.

Thông tin trên trang web này chỉ được cung cấp cho mục đích thảo luận và không nên được hiểu là lời khuyên đầu tư. Trong mọi trường hợp, thông tin này không thể hiện một khuyến nghị mua hoặc bán chứng khoán.